En France, riches et industries s’accaparent de plus en plus de terres : un “virage féodal”

Qui possède le sol décide de tout le reste.
Habiter, cultiver, produire, se déplacer, préserver : tout en découle.
C’est le point de départ de Jean Guiony, urbaniste et président de l’Institut de la Transition foncière. Dans Partager les terres. De l’impératif climatique à la justice foncière, publié en juillet 2026 par la Fondation Jean-Jaurès, il dresse un constat clair.

Un vaste mouvement de concentration foncière traverse la France, dans le rural comme dans l’urbain. Or ce mouvement reste presque absent du débat public. Les discussions sur les richesses se cantonnent au capital industriel, technologique ou financier. Comme si l’économie fonctionnait hors sol.

Les chiffres posent le décor.

Depuis les années 2000, les prix immobiliers ont augmenté de 160 % ; les revenus, de 29 %. L’écart entre propriétaires et non-propriétaires se creuse. Les 10 % des Français les plus riches concentrent 44 % du patrimoine immobilier. Par ailleurs, 3,5 % des ménages détiennent la moitié des logements mis en location.

Cette multipropriété se double d’un phénomène plus massif encore en Europe : l’arrivée des investisseurs institutionnels. Leurs achats résidentiels ont atteint 64 milliards d’euros en 2020. Vonovia, premier bailleur privé européen, possède 540 000 logements, pour un patrimoine de 82 milliards d’euros.

Le monde agricole n’échappe pas à cette logique. Les exploitations de plus de 100 hectares contrôlent 73 % de la surface agricole utile française. Leur nombre a chuté de 20 % en dix ans ; leur taille moyenne a triplé en quarante ans.
À l’échelle européenne, 3 % des exploitations concentrent la moitié des surfaces cultivées.

En outre, la financiarisation avance vite. Une ferme française sur dix était une société financiarisée en 2023. Les données de la Fédération nationale des Safer confirment le basculement : en 2024, le marché des parts de sociétés agricoles a atteint 3,4 milliards d’euros, en croissance de 86 % sur un an.

Autrement dit, la terre change de mains sans passer par le marché classique des ventes. Des multinationales achètent le foncier, puis confient aux exploitants du matériel dernière génération et des tablettes. Des notifications leur dictent les tâches du jour. Jean Guiony décrit « des opérateurs soumis à des prescriptions définies hors de leur contrôle ».

Le paysan devient prestataire sur sa propre terre.

Un troisième acteur s’invite dans la course : la tech. En 2025, les géants du secteur ont dépensé 580 milliards de dollars pour convertir champs, déserts et friches en infrastructures d’intelligence artificielle. La France suit, derrière le slogan présidentiel « Plug Baby Plug ».

L’État prépare 35 sites « clés en main » pour des centres de données géants. Selon le décompte du collectif Le nuage était sous nos pieds, les 26 sites déjà rendus publics couvrent 1 100 hectares, dont 827 hectares vierges de toute construction. En Alsace, Microsoft a par exemple acheté 35 hectares de terres agricoles à Petit-Landau, dont 11 cultivés en bio.

Le cas de Fouju, en Seine-et-Marne, illustre le rapport de force.

Ce village de 650 habitants doit accueillir le Campus IA, un data center représentant jusqu’à 50 milliards d’euros d’investissement. D’après Reporterre, sa consommation électrique approcherait celle d’un réacteur nucléaire ; l’autorité environnementale relève un projet « hors norme » artificialisant près de 90 hectares de terres agricoles.

grande propriétés agricoles

« Et là, on en crame 70 hectares pour rien », confie à Politis Jean-Noël Péché, apiculteur installé sur la commune, qui rappelle que les jeunes agriculteurs du secteur peinent d’abord à trouver de la terre. Pendant ce temps, la sobriété foncière s’impose aux communes, aux ménages et aux petites entreprises.
Le rapport y voit un révélateur : les « néo-seigneurs de la tech » ont réussi à se placer en tête de file pour le foncier encore disponible. C’est pourquoi Jean Guiony rappelle une équation simple :

« pas de foncier, pas de datacenter, pas de plateforme ».